在经历了上周短暂的沉寂之后，本周，成都楼市又恢复了活跃。
昨天，成都共有8个项目取得了预售许可证，其中有5个项目都来自于11区，今天我们想关注的是位于成华区府青路三段旁的朗诗上林熙华府项目。
项目基本信息项目名称：朗诗上林熙华府占地面积：约69亩产品类型：高层住宅、商办容积率：4.2总户数：1760（住宅618）户车位数：1889个梯户比：2梯3户层高：3米开发商：朗诗物业公司：南京朗诗物业管理有限公司成都分公司物业费用+设备费用：7.3元/㎡/月#本次推售信息#楼栋：4号地块1号楼、2号楼套数：320套产品面积：约116-160㎡价格：15654-17976元/㎡（含精装）装修标准：4946.02元/㎡交房时间：2022年3月31日前
今天一大早，我就去了一趟售楼部，本以为在几大神盘同时锁人的情况下，人气会有所减弱，但现场情况比我想象中的要好得多，主城区，二环旁，均价16000多的精装房，确实是具备这样的吸引力的，但在这样的“诱惑”之下，项目高达7.3元/㎡/月的物业费和设备费也让不少购房者纠结不已。
△售楼部实拍图
项目到底表现如何？是否值得下手？请继续往下看。
一、地段及配套
大东郊板块核心区，配套样样齐
朗诗上林熙华府项目位于成都东北方向二环外侧，具体位置在成华区府青路三段与高车三路之间，处于二仙桥片区，这里也是我们说的大东郊板块四大核心组成部分之一，另外三个是杉板桥、八里庄和理工大。
△项目地理位置示意图
今年9月，吴思竹曾撰文《要想不住三环外，必须知道成华这个板块》对大东郊板块做过一次详细的解读，认为，无论是从地理位置、土地储备和配套资源等各方面来看，大东郊板块都将是未来成华区，最值得期待的板块。
可能大多数购房者对于这里的第一印象都不太好，而这个问题，也随着大东郊板块新增供应的相继入市，逐渐成为市场关注的热点。
不可否认，由于诸多历史遗留问题，整个板块目前呈现出来的居住样貌的确不太理想，但这并不代表，后天就没有发展和改变的可能性，仅从目前的规划和发展情况来看，我认为，朗诗上林熙华府所处的二仙桥片区，或将是其中呈现度最快的区域之一，这点从配套上就可以看出端倪。
交通配套
朗诗上林熙华府项目处于府青路三段旁，这是区域内一条非常重要的交通干道，向北连接至中环路，向南连接至二环路和一环路，再加上周边丰富的城市次级道路，为项目构建了通达四方的完善路网。
公共交通方面，项目周边已经覆盖了两条地铁线路，分别是地铁3号线和地铁7号线，均已开通运行，距离项目最近的两个站点分别是地铁3号线的李家沱站和地铁7号线的府青路站，步行距离分别在900米和1200米左右，直接乘坐都不算便捷。
商业配套
不说远的，项目周边500米范围内就拥有十分丰富的商业配套，大到集中式商业，小到街区式商业、社区商业，应有尽有。
其中街区式商业和社区商业已有部分呈现，主要位于项目的西侧，永立星城都项目打造了一个肆坊街商业街区，我到这里来吃过几次饭，是一条以美食为主的特色街区，很有设计感，目前已经入住了多家美食品牌。
△永立星城都打造的肆坊街商业街
重点要说的是集中式商业，成都第四家王府井已确定落户该片区，根据网上的信息显示，王府井购物中心管理有限责任公司早前与永立集团达成合资合作，由王府井管理永立集团位于城北驷马桥区域的永立•星城都商业部分，打造11万㎡王府井购物中心与10万㎡的王府井商业街区。
如果消息准确，其与朗诗上林熙华府项目仅有一街之隔。
教育配套
项目周边教育资源完善，直线距离1公里范围内就有多家幼儿园和三所小学，其中有一所幼儿园和一所小学距离项目仅有约300米步行距离，但目前均处于在建当中，办学主体和办学性质待定。
△在建的幼儿园和小学
二、规划及产品
改善定位，主打绿色科技住宅
朗诗上林熙华府项目总占地约69亩，由三宗大小不一的土地构成，此次推出的是临府青路的3、4号地块，占地约22.5亩。
△项目总平示意图
整个项目共规划了住宅和商办两种类型的产品，此次推出的3、4号地块由两栋住宅和一栋商办组成，据置业顾问介绍，未来住宅部分和商办部分会有明显的区隔。
两栋住宅的朝向、建筑布局和层高是完全相同的，南北朝向（非正南北），2梯3户设计，层高3米，产品面积从116-160平方米不等，包含116和135㎡的套三双卫产品，以及137和160㎡的四房双卫产品。
目前两栋楼均已修建至地面以上数层，我在实地看到，楼间距是一大亮点，结合建筑布局来看，未来入住后，大部分户型的通风和采光的效果应该是不错的。
△此次推出的1号楼和2号楼实景图
套三产品的两个户型和套四产品的两个户型，在设计上都是基本相同的，所以我分别挑一个出来说下。
135㎡三房双卫户型
整个户型设计可以说没有槽点，结构紧凑，基本没有浪费空间。
最大的亮点就在于享有三面采光，135㎡户型南向最大采光面为15.5米，配置了一个宽1.7米的景观阳台。
因为只做了三房，所以各个空间的尺度感也较为理想，最小的一间卧室开间都在3.3米，兼具了功能性和舒适度。
160㎡四房双卫户型
四房户型均位于楼栋两端的位置，160㎡户型和137㎡户型最大的区别就在于，160㎡户型多了一个独立的功能区域，这个区域可以根据居住者的需求设计成衣帽间或书房，对于主卧功能要求较高的购房者来说，还是颇为实用的。
但四房户型都有一个通病，就是仅能保证一个卧室朝南。
不同于市面上大多数项目，朗诗上林熙华府有一个非常重要的标签，就是绿色科技住宅，说简单点，就是通过一些绿建科技系统，打造“控温、控湿、控氧、控声、控光”的健康居住环境，从节能环保和后期居住舒适度的角度来说，我认为，这都是非常不错的，但是却备受市场争议。
△项目样板间展示的全屋信息中心屏
一方面是因为它在成都市场的普及率并不高，另外一方面则是后期较高的使用成本。
据朗诗上林熙华府的置业顾问介绍，未来入住后，每一户除正常的3元/㎡/月的物业费用外，还需要缴纳4.3元/㎡/月的设备费用，这个设备费用不是说你不使用就可以不用交的哦，是需要一直缴纳的，我们按照最小116平方米的户型计算，每个月，设备费用就需要额外支出498.8元。
这套设备可以控制室内温度全年保持在18-26度，室内湿度保持在30-70%之间，每两个小时全屋空气置换一次等等，基本可以取代传统室内配置的中央空调、新风系统和地暖这三大件。
最后说说精装，精装标准是4946.02元/㎡，我参观了符合交付标准的样板间，因为无法评估科技设备的价值，仅从室内装饰部分来看，我个人认为，配置并不高，简单说两个，客餐厅全部铺设的木地板，墙面也都采用的乳胶漆，只能算是比较简单的基础装修。
△样板间实拍图
综合项目的整体指标来看，我认为，项目的改善定位还是较为明确的，但仅属于普通改善，品质不算高。
三、价格及购买建议
本批次房源的备案价格是15654-17976元/㎡（含精装），这个价格，无论是对比同区域（我了解到后期即将推售的其他项目，单价都比它高），还是同环域来看，性价比都是相对突出的。
唯一值得诟病的应该就是入住后的使用成本，对比来说，7.3元/㎡/月的物业费加设备费，在我已知的部分科技住宅项目中，并不算高的，但落实到房子上，这个问题就很具体了，毕竟是每个月都需要缴纳的费用，再加上耗能费用，也算是一笔不小的支出。
关于这部分，我的理解是，项目本身的性价比还是颇高的，在科技系统部分没有过高溢价的同时，还能够给生活品质带来实质性的升级，是可以接受的，适合有一定能力或对绿色科技住宅特别感冒的刚需和首改型客户关注。
文/邱霜
PS:以下为该项目本次预售信息，来源为成都房协官方网站。
本次将推出320套房源，其中112套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，125套房源将用于刚需家庭优先摇号、优先选房。
网上登记时间为2019年11月5日—11月7日（9:00—18：00）
核验时间为2019年11月6日—11月10日（9:00—18：00）
选房时间为2019年11月24日—11月26日（具体以开发商公示为准）
来源：吴思竹
